Scelta del mutuo fondiario



Come prima cosa dovete calcolare quanto denaro vi occorre e quanto, indicativamente, potete rimborsare mensilmente. In base a quanto soldi vi servono e a quanto potete rimborsare, si troverà la durata indicativa del mutuo (mutuo a 15 anni piuttosto che 20 anni o 30 anni). A questo punto, individuata la durata approssimativa del mutuo, bisogna capire che tipo di rischio siete disposti a correre: meccanismi diversi del calcolo del tasso di interesse applicato comportano rischi, anche molto diversi, per il debitore. Per fare un esempio, il mutuo a tasso fisso è il meno aleatorio, perchè le condizioni vengono concordate all'inizio e non variano. Eventuali variazioni successive a alla stipula nei tassi di mercato sono un problema per l'ente erogante, non per il debitore. Nei mutui a tasso variabile, al contrario, ogni variazione (positiva o negativa) nei tassi di mercato si ripercuote sul debitore, tramite l'adeguamento del tasso applicato al mutuo: le modalità di ripercussione sul debitore variano a seconda del tipo di mutuo. Nei mutui a tasso variabile classici varia l'importo della rata, nei mutui a tasso variabile e rata costante (mutuo affitto) varia il numero di rate da pagare.
Quando, dopo una serie di valutazioni, avete capito quanto vi serve, quanto potete rimborsare e che tipo di tasso preferite, è il momento di mettere in concorrenza tra di loro le diverse banche, per spuntare le condizioni migliori. Chiariamo fin da subito che nessuna banca lavora gratis, ma che comunque il mercato dei mutui è abbastanza competitivo, quindi è effettivamente possibile mettere due o più banche in concorrenza tra loro per spuntare trattamenti migliori. Sappiate inoltre che i mutui sono un prodotto di impiego del denaro molto importante per le banche, quindi le banche sono disposte ad erogare mutui anche a nuovi clienti.



Un possibile comportamento da adottare è quello di recarvi da banche dove non siete clienti, spiegando che state cercando un mutuo fondiario e che state valutando le condizioni proposte da più banche, per cercare di risparmiare qualcosa sugli interessi. Specificate che quindi sareste disposti a cambiare banca di riferimento, spostandovi su quella che effettivamente erogherà il mutuo. Questo stimolerà la banca di cui non siete clienti a farvi una buona proposta per portare a casa l'affare: sappiate che alcune banche hanno condizioni differenziate per i già clienti (tassi un pochino più alti) e per i non clienti(cioè clienti da conquistare, quindi con tassi un po' più bassi). Dopo aver raccolto almeno tre o quattro preventivi di altre banche, recatevi dalla vostra banca per un preventivo: in caso di condizioni peggiori di quelle proposte altrove, illustrate le offerte ricevute e precisate che, a parità di condizioni applicate, preferireste non dover cambiare banca. Al 90% riceverete un'offerta di mutuo migliorativa rispetto alla prima offerta della banca di cui siete già clienti.
Posto che le voci di costo di un mutuo fondiario sono molte (spese di istruttoria di pratica, spese di perizia dell'immobile, assicurazioni obbligatorie contro lo scoppio e incendio dell'immobile oggetto di ipoteca, spread applicato,...) la voce che incide di più è lo spread sui tassi e in ogni caso, tutte le componenti di costo obbligatorie e imputabili alla banca, sono riassunte nel tasso ISC (Indicatore Sintetico di Costo): a parità di durata, importo e tipo di mutuo il mutuo più conveniente è quello con l'ISC più basso (e, salvo casi rarissimi, il mutuo con l'ISC più basso è quello con lo spread più basso).