Mutuo fondiario

Mutuo fondiario

Le finalità del mutuo fondiario (cioè il modo in cui il denaro sarà utilizzato dal debitore che accende il mutuo) possono essere svariate. Le finalità più diffuse tra i mutui fondiari sono:
- acquisto di immobile
- ristrutturazione di immobile
- mutuo per liquidità



Se la finalità è l'acquisto di un immobile (prima casa, altra casa, ufficio, immobile strumentale) il denaro erogato serve a finanziare la compravendita dell'immobile.
Se la finalità è la ristrutturazione di un immobile il denaro erogato serve per finanziare i lavori di ristrutturazione dell'immobile. Di norma per i lavori di ampliamento (ad esempi aggiunta di una porzione di fabbricato o di un piano di fabbricato) si ricorre al mutuo edilizio, anche se esiste una certa discrezionalità da parte della banca nella scelta tra mutuo fondiario e mutuo edilizio.
Nel caso di mutuo per liquidità, il denaro non viene utilizzato in operazioni immobiliari, ma serve per dare liquidità nuova al debitore (che magari ha da effettuare investimenti finanziari, in beni strumentali o ha da ridurre altre forme di indebitamento o consolidare esposizioni debitorie già in essere).
Oltre che in base alla finalità del mutuo, i mutui fondiari si possono classificare in base al prenditore di fondi, distinguendo tra finanziamenti a soggetti privati e famiglie e finanziamenti a imprese e imprenditori (che sono soggetti potenzialmente fallibili).
Ancora, un mutuo fondiario può prevedere diversi meccanismi di calcolo degli interessi passivi che il debitore corrisponde all'ente erogante come contropartita per il finanziamento. In questo caso si distingue tra:
- mutui fondiari a tasso fisso: in essi tasso, durata e ammontare della rata sono fissati al momento della stipula e non variano
- mutui fondiari a tasso variabile: in essi il tasso applicato e quindi la quota interessi della rata di mutuo variano in base alla variazione dei tassi di mercato presi a riferimento. Di norma il tasso di riferimento è il tasso Euribor
- mutui fondiari a tasso misto: sono una categoria abbastanza eterogenea di mutui, in quanto banche diverse hanno studiato meccanismi diversi. In linea di massima sono mutui in cui in certe fasi si applica un tasso fisso e in altre un tasso variabile, oppure nei quali una certa parte di capitale si applica il tasso fisso e su un'altra parte un tasso variabile
- mutui a rata costante (mutuo affitto): sono mutui a tasso variabile ma a rata costante, quindi le variazioni di tasso comportano una variazione della durata del mutuo
- mutui fondiari a tasso variabile con cap: sono mutui a tasso variabile con un tetto massimo al tasso applicabile a seguito del rialzo del tasso di mercato preso a riferimento
- mutui fondiari a rata crescente
- mutui fondiari che nel periodo iniziale di ammortamento prevedono il rimborso di sole quote interessi.



Altra distinzione può essere fatta in base alla durata del piano di rimborso del mutuo: la durata di un mutuo di solito è compresa tra 10 e 30 anni, anche se cominciano ad apparire mutui di durata superiore, a 40 e 50 anni (in particolare il primo mutuo a 50 anni in Italia è stato lanciato a giugno 2007).

Infine, si possono classificare i mutui a seconda dell'ammontare finanziato dalla banca rispetto al valore dell'immobile su cui si iscrive l'ipoteca: mentre fino ad alcuni anni fa le banche finanziavano fino all'80% del valore del bene, oggi esistono finanziamenti fino al 100%.

Scelta del mutuo
Come prima cosa dovete calcolare quanto denaro vi occorre e quanto, indicativamente, potete rimborsare mensilmente. In base a quanto soldi vi servono e a quanto potete rimborsare, si troverà la durata indicativa del mutuo (15 anni piuttosto che 20 o 30 anni). A questo punto, individuata la durata approssimativa del mutuo, bisogna capire che tipo di rischio siete disposti a correre: meccanismi diversi del calcolo del tasso di interesse applicato comportano rischi, anche molto diversi, per il debitore. Per fare un esempio, il mutuo a tasso fisso è il meno aleatorio, perchè le condizioni vengono concordate all'inizio e non variano. Eventuali variazioni successive a alla stipula nei tassi di mercato sono un problema per l'ente erogante, non per il debitore. Nei mutui a tasso variabile, al contrario, ogni variazione (positiva o negativa) nei tassi di mercato si ripercuote sul debitore, tramite l'adeguamento del tasso applicato al mutuo: le modalità di ripercussione sul debitore variano a seconda del tipo di mutuo. Nei mutui a tasso variabile classici varia l'importo della rata, nei mutui a tasso variabile e rata costante (mutuo affitto) varia il numero di rate da pagare.
Quando, dopo una serie di valutazioni, avete capito quanto vi serve, quanto potete rimborsare e che tipo di tasso preferite, è il momento di mettere in concorrenza tra di loro le diverse banche, per spuntare le condizioni migliori. Chiariamo fin da subito che nessuna banca lavora gratis, ma che comunque il mercato dei mutui è abbastanza competitivo, quindi è effettivamente possibile mettere due o più banche in concorrenza tra loro per spuntare trattamenti migliori. Sappiate inoltre che i mutui sono un prodotto di impiego del denaro molto importante per le banche, quindi le banche sono disposte ad erogare mutui anche a nuovi clienti.
Un possibile comportamento da adottare è quello di recarvi da banche dove non siete clienti, spiegando che state cercando un mutuo fondiario e che state valutando le condizioni proposte da più banche, per cercare di risparmiare qualcosa sugli interessi. Specificate che quindi sareste disposti a cambiare banca di riferimento, spostandovi su quella che effettivamente erogherà il mutuo. Questo stimolerà la banca di cui non siete clienti a farvi una buona proposta per portare a casa l'affare: sappiate che alcune banche hanno condizioni differenziate per i già clienti (tassi un pochino più alti) e per i non clienti(cioè clienti da conquistare, quindi con tassi un po' più bassi). Dopo aver raccolto almeno tre o quattro preventivi di altre banche, recatevi dalla vostra banca per un preventivo: in caso di condizioni peggiori di quelle proposte altrove, illustrate le offerte ricevute e precisate che, a parità di condizioni applicate, preferireste non dover cambiare banca. Al 90% riceverete un'offerta di mutuo migliorativa rispetto alla prima offerta della banca di cui siete già clienti.
Posto che le voci di costo di un mutuo fondiario sono molte (spese di istruttoria di pratica, spese di perizia dell'immobile, assicurazioni obbligatorie contro lo scoppio e incendio dell'immobile oggetto di ipoteca, spread applicato,...) la voce che incide di più è lo spread sui tassi e in ogni caso, tutte le componenti di costo obbligatorie e imputabili alla banca, sono riassunte nel tasso ISC (Indicatore Sintetico di Costo): a parità di durata, importo e tipo di mutuo il mutuo più conveniente è quello con l'ISC più basso (e, salvo casi rarissimi, il mutuo con l'ISC più basso è quello con lo spread più basso).

Richiesta del mutuo
Avete individuato il tipo di mutuo adatto per le vostre esigenze (ammontare, durata, tipo di tasso) e la banca con cui avviare la pratica. La prima cosa da fare è effettuare la richiesta di mutuo, direttamente presso la filiale dell'istituto di credito individuato. Oltre ad un questionario informativo con i dati su richiedenti, loro condizione familiare ed economica e dati dell'immobile, occorrerà produrre la seguente documentazione:
- documentazione anagrafica: documento di identità valido, codice fiscale, certificato di nascita e di residenza, certificato di matrimonio (se sposati), regime patrimoniale del matrimonio (comunione o separazione dei beni)
- documentazione reddituale: dichiarazione Unico oppure CUD più le ultime tre buste paga, oltre al contratto di lavoro
- documentazione dell'immobile: iscrizione al catasto con categoria catastale, mappe e visure catastali, atto di provenienza dell'immobile
Una volta che la banca avrà raccolto la documentazione potrà procedere alla valutazione della fattibilità del mutuo.

Fattibilità del mutuo
Nella valutazione del mutuo da parte della banca il primo controllo è formale: la banca verifica che il richiedente non sia stato oggetto di protesti (assegni o cambiali), fallimento o altra pregiudizievole. Se il debitore è già stato protestato o è fallito è pressochè impossibile che ottenga un mutuo.
Superata questa prima fase, vengono valutati i seguenti elementi:
- rapporto tra rata del mutuo che si chiede e reddito netto dei richiedenti. Si guarda quanto la rata del mutuo peserebbe sul bilancio familiare. Di norma la rata del mutuo non deve superare il 40% del reddito netto
- presenza di altri finanziamenti in essere: la presenza di altri prestiti o mutui riduce il reddito disponibile per pagare la nuova rata. Se il debitore ha altri finanziamenti, il mutuo può essere l'occasione per estinguerli anticipatamente ed eliminare quelle rate, chiedendo un mutuo di un importo leggermente superiore
- corretto e regolare pagamento di altri finanziamenti in corso o passati. Il mancato pagamento di finanziamenti comporta la segnalazione del debitore nelle centrali rischi interbancarie, accessibili a tutte le banche. Essere segnalati in queste centrali rischi comporta essere classificati come cattivi pagatori, cioè come debitori non affidabili perchè non pagano le rate previste oppure le pagano in ritardo (e quindi non rispettano le scadenze previste). Essere segnalati come cattivi pagatori riduce sensibilmente la possibilità di ottenere un nuovo finanziamento (mutuo fondiario o prestito personale).
- dati sociologici: si considera la composizione del nucleo familiare, ogni quanto si cambia residenza, il tipo di contratto di lavoro, l'anzianità lavorativa complessiva e presso l'ultimo datore di lavoro. Incidono in maniera marginale sulla valutazione complessiva, ma comunque hanno un peso.
- rapporto tra mutuo richiesto e valore dell'immobile. Maggiore è il margine di sicurezza per la banca erogante, più facile è ottenere il mutuo.
Una volta terminata la valutazione la banca comunica l'esito al richiedente. In caso di esito positivo si procede con la lavorazione del mutuo.

Lavorazione del mutuo
In questa fase, il notaio effettua una relazione preliminare sullo stato giuridico dell'immobile e la consegna alla banca (in particolare si controlla l'esistenza di a altre ipoteche). Il perito effettua invece una perizia sulla regolarità urbanistica dell'immobile e effettuata una stima prudenziale del valore di mercato. A questo punto la banca procede con la redazione della minuta del mutuo e fissa l'appuntamento con il notaio.

Stipula del mutuo fondiario
Avviene in presenza del notaio, di solito presso la banca. Se c'è anche la compravendita dell'immobile, i due atti sono contestuali. Una volta che il mutuo è stato stipulato, il notaio procede all'iscrizione dell'ipoteca a favore della banca erogante presso i registri pubblici. Trascorsi 8 giorni dalla registrazione, l'ipoteca diventa opponibile a terzi. Solo a questo punto la banca eroga il mutuo fondiario, e quindi il denaro diventa disponibile per il debitore.

Siti utili
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Mutuonline
Mutuo affitto o mutuo a rata fissa
Mutuo in banca

Prefinanziamento del mutuo fondiario
Come detto, il denaro del mutuo diventa disponibile per effettuare il pagamento dell'immobile solo dopo che l'ipoteca è stata registrata e si sia consolidata. Poichè può accadere che il notaio aspetti qualche giorno per registrare l'ipoteca, non è raro che trascorrano almeno 15 giorni tra la data di stipula del mutuo e la data in cui la somma è effettivamente disponibile per il debitore. Se però il debitore ha bisogno del denaro la mattina della stipula del mutuo (ad esempio perchè il venditore vuole essere pagato subito), la banca può attivare il prefinanziamento, cioè un anticipo sulla somma del mutuo che dura solo alcuni giorni. Se il debitore ha bisogno del prefinanziamento, deve avvisare la banca per tempo, in modo che il prefinanziamento venga preparato.

La disposizione irrevocabile di bonifico
In alternativa al prefinanziamento, è possibile utilizzare la disposizione irrevocabile di bonifico. Con essa, il debitore acquirente dell'immobile dà alla propria banca l'ordine non revocabile o modificabile di effettuare un bonifico di una certa somma a favore del venditore appena il mutuo verrà erogato. Questa disposizione, in quanto non modificabile, tutela il venditore e permette al compratore che accende un mutuo di non dover ricorrere al pre finanziamento del mutuo.

Pagamento delle rate del mutuo
Una volta che il mutuo è stato erogato, inizia il piano di ammortamento del finanziamento, con cui il debitore rimborsa il denaro ottenuto. Le rate scadono in base ad una periodicità concordata tra banca e debitore in sede di stipula del mutuo (di norma sono mensili o semestrali) e possono essere pagate o con addebito diretto sul conto corrente (di cui la banca di solito chiede l'apertura e su cui, di solito, la banca chiede di canalizzare i propri redditi) oppure con bollettini MAV.
Ogni rata di mutuo include una quota capitale (che riduce il debito residuo del mutuo) e una quota interessi (che serve a pagare gli interessi maturati sul debito residuo nel periodo successivo alla rata precedente). Con l'avanzamento del piano di ammortamento e l'avvicinamento alla scadenza la quota capitale della rata aumenta e la quota interessi cala progressivamente.